15 Juin Le guide de la vente d’appartement en Israël

Vous êtes propriétaire d’un bien en Israël et souhaitez le vendre? Le guide de la vente d’appartement en Israël a été rédigé pour vous éclairer sur les points les plus importants à prendre en considération afin de franchir le pas en toute sérénité.

Tout d’abord, il est important de préciser que la vente d’un appartement ou d’une maison en Israël est un processus complexe qui peut induire de nombreux risques, si celle-ci n’est pas faite avec un accompagnement juridique spécialisé. Il est évident que ce guide ne peut pas remplacer l’avis d’un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et a été conçu dans le but de vous donner un aperçu des étapes de la vente d’un bien immobilier en Israël.

Ce guide a été rédigé par Maître Moshé Maurice AMAR, avocat spécialisé en droit immobilier, droit des affaires et fiscalité immobilière. Le cabinet AMAR est spécialisé dans l’accompagnement de clients dans la vente et l’achat d’appartement en Israël.

Pour plus d’information, vous pouvez nous contacter par téléphone au 01.86.96.90.80 (France) ou au 058-635-0900 (Israël) ou par mail via contact@amar-lawyers.com.

Le guide de la vente d’appartement en Israël

1. Les aspects précontractuels de la vente

Lorsque vous serez décidé à vendre votre bien immobilier en Israël, il est recommandé de commencer par s’intéresser à 3 points importants qui vous permettront de maximiser votre prix de vente.

• Préparez votre maison à la vente en réalisant notamment les petits travaux qui vous permettront de rendre votre maison plus finie et donc mieux valorisée ;
• Vérifiez la valeur de votre bien. Vous pouvez notamment commencer par regarder sur des sites spécialisés les données sur les différentes transactions qui ont été conclues dans votre quartier/rue/immeuble ou contacter un agent immobilier ou encore un expert en valorisation immobilière (Shamay Mekarkeyin) ;
• Publiez votre appartement à la vente sur les sites spécialisés dans la vente d’appartement en Israël (Yad2.co.il, Madlan.co.il, Komo.co.il, etc.). Pour cela, vous pouvez vous aider de l’un de nos agents immobiliers partenaires qui vous préparera un texte adapté et viendra prendre des photos professionnelles de votre bien. Vous pouvez nous contacter sur contact@amar-lawyers.com afin d’obtenir les coordonnées de nos agents partenaires en fonction de la localisation de votre bien.

Par ailleurs, il est notamment important de prendre contact avec votre avocat spécialisé en immobilier afin de discuter avec lui de votre projet de vente et de profiter de ses conseils dès le début du processus de vente de votre maison en Israël.

Votre avocat devra notamment commencer par vérifier le statut de l’enregistrement de votre bien en demandant un extrait cadastral (Nessah Tabou) à l’organisme chargé de l’enregistrement de votre bien. Il est particulièrement important de s’assurer que l’enregistrement est correct avant d’entamer un processus de vente.

Autre point important, si votre bien est loué, il faudra également vérifier ce que le contrat de bail prévoit concernant votre locataire. En effet, la question de la date d’entrée dans l’appartement peut s’avérer être un point crucial pour le futur acquéreur de votre appartement et il donc primordial de procéder aux adaptations nécessaires au bon déroulement de la vente pour vous, votre futur acquéreur et le locataire de votre appartement en Israël.

Il se peut également que l’acquéreur d’un bien avec pour objectif d’investir sans nécessairement habiter celui-ci, sera ravi de savoir que l’appartement que vous lui vendez est encore loué pour une période donnée. C’est notamment le cas de nombre de nos clients qui font appel à nos services de gestion locative en Israël.

Enfin, il est important que vous vérifiiez les différentes questions relatives aux constructions irrégulières (H’arigot Bniya), et à la taxe d’amélioration (Heitel Hashbah’a) qui concerne les droits de construction.

Les H’arigot Bniya sont diverses constructions qui auraient été faites sans l’accord de votre municipalité et peuvent bloquer la réception de l’accord de la mairie lors de la vente de votre bien.

Pour terminer avec la partie précontractuelle, il est également crucial de vérifier avec votre avocat spécialisé en fiscalité immobilière tous les aspects relatifs à l’imposition sur la plus-value que vous allez normalement réaliser. C’est primordial car cela déterminera la somme exacte du fruit que vous tirerez de cette vente, mais aussi car il est parfois possible de bénéficier d’une exemption de la taxe sur la plus-value. Pour cela aussi, vous pouvez nous contacter et nous nous ferons un plaisir d’étudier cet aspect de votre vente avec vous.

2. Le contrat de vente d’appartement en Israël

A. La question du mémorandum

Avant de plonger avec vous dans le contrat de vente d’appartement en Israël, se pose la question de savoir s’il faut ou pas signer une sorte de mémorandum (Zihron Dvarim) entre vous et le futur acquéreur? C’est une question délicate à laquelle il faut répondre au cas par cas.

Le mémorandum (Zihron Dvarim) est un document, souvent informel, qui permet de lister les points d’entente des parties au contrat de sceller leur volonté de continuer la transaction ensemble. C’est une preuve de sérieux de la part des deux parties.

Toutefois, il est important de préciser que la signature d’un tel document à des conséquences juridiques et fiscales et peut présenter de nombreux risques, en particulier pour le vendeur, qui généralement reçoit une somme symbolique en contrepartie de cet engagement. En effet, celui-ci peut s’avérer être paralysant pour le vendeur en cas de dissension avec l’acheteur au cours de la suite de la transaction et de la négociation des clauses du contrat.

En conclusion, il est généralement préférable, surtout pour le vendeur, de ne pas signer de tel document. Il est évidemment nécessaire de consulter votre avocat spécialisé en immobilier avant de formaliser quel que document que ce soit concernant la vente de votre maison en Israël.

B. Les documents bancaires et conditions de paiement

Les banques jouent souvent un rôle important dans le bon déroulement de votre transaction immobilière.

En effet, si vous avez financé votre bien à l’aide d’un prêt immobilier (Mashkenta) et que vous n’avez pas encore terminé de le rembourser, il vous faudra normalement utiliser la première partie du fruit de la vente afin de liquider votre prêt immobilier et ainsi le libérer de l’hypothèque qui le grèverait. Dans un tel cas, il est important que votre banque vous délivre un courrier explicitant son intention de lever l’hypothèque sur votre bien en contrepartie de la somme X qu’il vous reste à payer. Ce courrier est appelé « Mihtav Kavanot » et est crucial pour le bon déroulement de votre vente immobilière en Israël.

Toutefois, si vous n’avez sollicité de prêt immobilier lors de votre achat d’appartement ou que vous avez déjà soldé celui-ci, ceci ne vous concerne pas. Dans un tel cas, la banque jouera un rôle dans votre vente d’appartement uniquement si le futur acquéreur sollicite un tel prêt pour financer son achat.

Par ailleurs, parmi les documents bancaires importants, il ne faut évidemment pas oublier de choisir le bon moyen de paiement pour votre transaction. En effet, il est d’usage de demander un chèque de banque (Cheque bankayi) à l’acheteur afin de s’assurer que celui-ci sera honoré par la banque. Le chèque bankayi ne devra pas comporter d’erreur sur le nom de son bénéficiaire.

Nous vous conseillons de ne surtout pas accepter un simple chèque de la part de l’acheteur car il n’y a aucune garantie que sa banque l’honorera.

Il est envisageable de procéder par virement bancaire immédiat (Haavarat Zahav) et dans ce cas il faudra vérifier que l’argent arrive bien sur votre compte avant de faire quoi que ce soit.

Vous l’avez compris, la question des moyens de paiement et de ses conditions est cruciale. Ne renoncez pas au paiement d’un acompte – généralement entre 10 et 20% de la somme totale – lors de la signature de votre contrat de vente, car cet acompte vous protègera en cas de défaillance de l’acquéreur ou s’il se rétracte. En effet, il est d’usage de prévoir qu’environ 10% de la somme totale du bien qui aurait été versée comme acompte ne soit pas restituée à l’acquéreur en cas de rupture de la transaction venant de sa part.

Cela doit évidemment être prévu par votre avocat spécialisé en droit immobilier en Israël.

Exemple :

Vous vendez un bien à 3M de Nis. Vous avez demandé 20% d’acompte, soit 600K NIS. L’acquéreur se rétracte ou ne remplit pas ses engagements.

Si votre contrat de vente le prévoit, vous pourrez garder en partie ou en totalité cet acompte (généralement 10% de la valeur du bien reste chez le vendeur dans ce type de cas, soit ici 300K NIS).

Autre point important, il faut également prendre en compte que l’acompte pourra vous aider dans le financement de l’achat d’un autre bien en parallèle de la vente de celui-ci. Ne négligez pas son importance.

Pour finir, il est également nécessaire de prévoir avec précision le calendrier des paiements de votre transaction. Ceci vous permettra notamment de ne pas vous retrouver bloqué si vous devez financer un autre bien en parallèle. En tout état de cause, il est primordial de ne jamais accepter de transférer la propriété ou la possession du bien avant d’avoir reçu la totalité du solde du dernier paiement.

C. Les mécanismes de protection du vendeur d’un appartement en Israël

Il existe de nombreux mécanismes de protection du vendeur d’un appartement en Israël. En voici une liste non-exhaustive :

• Établissement d’une clause pénale en cas de retard de paiement de l’acheteur ;
• Établissement d’une clause de dédommagement en cas de violation d’une clause essentielle du contrat ;
• Établissement d’une clause pouvant prévoir que le refus d’un prêt immobilier à l’acheteur ne représente pas une justification valable à l’annulation de la vente ;
• Procuration irrévocable de l’acheteur au profit de votre avocat, lui permettant d’effacer toute trace d’enregistrement sur les registres en cas de violation d’une clause essentielle du contrat par l’acheteur (sans avoir besoin de son accord écrit) ;

Ces mécanismes peuvent, entre autres, être mis en place en votre par votre avocat et vous permettre d’envisager la signature de la vente de votre appartement en Israël avec sérénité.

Pour finir, votre avocat devra faire les déclarations aux autorités fiscales compétentes et s’assurer du bon déroulement du transfert de propriété et de l’effective remise des clés au nouvel acheteur.

Mazal Tov ! Vous venez de finaliser la vente de votre appartement en Israël. Nous vous attendons pour sabrer le champagne avec vous et discuter de l’achat de votre future maison en Israël.

Pour plus d’informations, veuillez contacter le Cabinet de Maître Moshé Maurice AMAR au : 00972 58 63 50 900 ou au 00 33 1 86 96 90 80.

*Les renseignements contenus dans les articles publiés sur le présent site ne constituent pas un avis juridique. Afin d’obtenir un avis juridique précis vous êtes priés de bien vouloir contacter notre cabinet.

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